Densification urbaine sans éviction

Luisa Gehriger de l'équipe «ReHousIn» du Forum du Logement de l'ETH a montré à quel point la densification se déroule différemment dans les villes suisses. De nouveaux quartiers voient le jour sur d'anciennes zones industrielles et commerciales. Dans les grands centres, ce sont plutôt les reconstructions qui façonnent de plus en plus le développement. Elles créent un espace de logement supplémentaire, mais sont souvent accompagnées de démolitions et d'une forte pression sur les locataires existants. Zurich-Altstetten montre concrètement ce que cela implique. Entre 2014 et 2024, les loyers proposés y ont augmenté de 62 pour cent selon la présentation de Gehriger. Rien qu'en 2023, 795 nouveaux logements ont été construits – tandis que près de 300 ont disparu à cause de démolitions. Pour environ 35 pour cent des nouveaux logements, la construction s'est accompagnée de résiliations de contrats de location. Beaucoup de zones de densification sont déjà fortement peuplées, et elles accueillent de manière disproportionnée des ménages avec des revenus plus faibles. Gehriger distingue deux formes de déplacement. La directe concerne ceux qui, après des décennies dans le quartier, reçoivent un avis d'expulsion. La seconde, plus excluante, reste invisible: elle touche tous ceux qui ne peuvent tout simplement plus se permettre de vivre dans le quartier. Cela pose la question centrale du développement urbain: comment densifier sans perdre la diversité sociale?

Construire et rénover de manière socio-écologique durable

Pour le contexte: à Bâle-Ville, depuis 2022, des dispositions de protection du logement s'appliquent en cas de démolition, de transformation, de rénovation et de réhabilitation. La commission de protection du logement fixe les loyers autorisés, puis un contrôle du loyer s'applique pendant cinq ans. En principe, cela concerne la moitié la moins chère du parc locatif; sont exclues, entre autres, les propriétés de cinq logements ou moins ainsi que les logements à but non lucratif. Les analyses de Statistique Bâle-Ville (en allemand) ne montrent jusqu'à présent aucun effet limitant sur le niveau des loyers, mais plutôt une baisse des résiliations de bail – et un effondrement des demandes de permis pour la rénovation, la transformation et la réhabilitation. C’est donc précisément là qu’un nouveau conflit d’objectifs est apparu, là où la protection des locataires est la plus forte.

Comment appliquer la suffisance sur le plan architectural est démontré par le lotissement résidentiel et commercial Guggach, également appelé lotissement Hofwiesenstrasse. La fondation municipale Einfach Wohnen a réalisé, sur un terrain urbain cédé en droit de construction, deux immeubles résidentiels avec des surfaces commerciales et une crèche. Un tiers des 111 appartements est subventionné, et la location se fait toujours avec des limites de revenus. Un studio coûte moins de 700 francs par personne et par mois, et un appartement de quatre pièces moins de 2000 francs.

La nouveauté réside surtout dans l'objectif d'occupation: idéalement, chaque personne ne devrait occuper qu'une seule pièce – salon, salle à manger et cuisine compris. Cela a nécessité un travail approfondi sur les plans et a conduit à des espaces de vie fluides et des pièces imbriquées. Depuis l'emménagement en septembre 2024, 330 personnes y vivent, avec une surface habitable par personne de 26 mètres carrés. La moyenne dans les coopératives de la ville de Zurich est de 35. La suffisance ici ne signifie pas renoncement, mais échange: moins de surface privée, mais des coursives, un espace commun avec terrasse sur le toit et un quartier animé au rez-de-chaussée.

Une ville verte et abordable pour tous

Des appartements qui se trouvaient pendant des décennies le long d’une autoroute sont aujourd’hui situés près d’un parc: Katrin Gügler, directrice de l’Office de l’urbanisme de Zurich, a présenté l’Ueberlandpark à Schwamendingen. Le recouvrement a reconnecté deux quartiers auparavant séparés et créé une coulée verte d’environ un kilomètre. Cela s’appuie sur un schéma directeur urbain et un plan d’aménagement pour le développement le long du parc. L’augmentation de la qualité de vie et de l’habitat est considérable – et donc aussi la valeur marchande du quartier. Neuf des onze terrains constructibles autour du parc appartiennent à des promoteurs à but non lucratif. Selon Gügler, cela facilite un développement socialement équilibré: les coopératives peuvent rénover par étapes, impliquer les habitants dès le début et, grâce à un parc immobilier plus important, permettre des déménagements à l’intérieur du quartier.

Un autre chemin est décrit par Aurelia Winter de l'association Grünes Gallustal. Le concept originellement initié par le WWF Saint-Gall énonce 14 mesures: des connexions vertes entre les espaces libres existants, la valorisation des surfaces imperméabilisées, plus d’arbres, un aménagement plus biodiversifié des environnements résidentiels. Des visualisations avant-après rendent le potentiel immédiatement visible pour la population et les politiciens. Avec la «formule nature urbaine» développée, l’approche devrait à l’avenir être également ouverte à d’autres villes et communes suisses.

Les balises politiques restent cruciales

Pour le prochain Forum ETH sur la construction de logements, Schlinzig a annoncé le thème de l’architecture inclusive. Avec des exemples comme le Holligerhof à Berne et le lieu culturel et communautaire CO*LAB à Edmonton, il en a donné un premier aperçu. Il s’agira d’examiner comment concevoir des bâtiments, des logements et des espaces publics accessibles et adaptés aux personnes ayant des capacités physiques, sensorielles ou cognitives différentes. La journée a mis en évidence qu’une transformation écologique et socialement équitable du logement exige d’intégrer, dès la planification, l’accessibilité financière et la protection contre l’éviction des habitants.