Städtische Verdichtung ohne Verdrängung

Luisa Gehriger vom «ReHousIn»-Team des ETH Wohnforums zeigte, wie unterschiedlich sich Verdichtung in Schweizer Städten vollzieht. Auf ehemaligen Industrie- und Gewerbearealen entstehen neue Quartiere. In den grossen Zentren prägen dagegen zunehmend Ersatzneubauten die Entwicklung. Diese schaffen zusätzlichen Wohnraum, gehen aber häufig mit Abrissen und hohem Druck auf die bestehende Mieterschaft einher. Wie sich das konkret niederschlägt, zeigt Zürich-Altstetten. Zwischen 2014 und 2024 stiegen die Angebotsmieten dort laut Gehrigers Präsentation um 62 Prozent. Allein 2023 entstanden 795 neue Wohnungen – gleichzeitig verschwanden fast 300 durch Abbruch. Bei rund 35 Prozent der neuen Wohnungen ging der Neubau mit gekündigten Mietverhältnissen einher. Viele Verdichtungsgebiete sind bereits heute dicht bewohnt, und dort leben überdurchschnittlich oft Haushalte mit tieferen Einkommen.

Gehriger unterscheidet zwei Formen von Verdrängung. Die direkte trifft jene, die nach Jahrzehnten im Quartier eine Kündigung erhalten. Die ausschliessende bleibt unsichtbar: Sie betrifft alle, die sich das Quartier gar nicht mehr leisten können. Daraus folgt die Kernfrage der Innenentwicklung: Wie verdichtet man, ohne die soziale Vielfalt zu verlieren?

Sozial-ökologisch nachhaltig bauen und sanieren

Zum Hintergrund: In Basel-Stadt gelten seit 2022 Wohnschutzbestimmungen, die bei Abbruch, Umbau, Renovation und Sanierung greifen. Die Wohnschutzkommission legt die zulässigen Mieten fest, anschliessend folgt eine fünfjährige Mietzinskontrolle. Betroffen ist grundsätzlich die günstigere Hälfte des Mietwohnungsbestands; ausgenommen sind unter anderem Liegenschaften mit fünf oder weniger Wohneinheiten sowie gemeinnütziger Wohnraum. Auswertungen von Statistik Basel-Stadt finden bislang keinen dämpfenden Effekt auf das Mietpreisniveau, wohl aber einen Rückgang der Leerkündigungen – und einen Einbruch bei Baugesuchen für Sanierung, Umbau und Renovation. Damit ist ausgerechnet dort ein neuer Zielkonflikt entstanden, wo der Mieterschutz am weitesten geht.

Wie sich Suffizienz baulich umsetzen lässt, zeigt die Wohn- und Gewerbesiedlung Guggach, auch Siedlung Hofwiesenstrasse genannt. Die städtische Stiftung Einfach Wohnen realisierte auf im Baurecht abgegebenem Stadtland zwei Wohnblocks mit Gewerbeflächen und einem Kindergarten. Ein Drittel der 111 Wohnungen ist subventioniert, vermietet wird durchgehend mit Einkommenslimiten. Eine Einzimmerwohnung kostet netto weniger als 700 Franken pro Kopf und Monat, eine Vierzimmerwohnung unter 2000.

Neu ist vor allem das Belegungsziel: Im Idealfall soll pro Person nur ein Raum beansprucht werden – Wohnen, Essen und Küche eingerechnet. Das erforderte intensive Grundrissarbeit und führte zu ineinanderfliessenden Wohnbereichen und verschachtelten Zimmern. Seit dem Bezug im September 2024 leben dort 330 Menschen, bei einem Pro-Kopf-Wohnflächenverbrauch von 26 Quadratmetern. Der Schnitt in Stadtzürcher Genossenschaftssiedlungen liegt bei 35. Suffizienz erscheint hier nicht als Verzicht, sondern als Tauschgeschäft: weniger private Fläche, dafür Laubengänge, Gemeinschaftsraum mit Dachterrasse und ein belebtes Quartierzentrum im Erdgeschoss.

Eine grüne und bezahlbare Stadt für alle

Hannah Widmer vom «ReHousIn»-Team nennt das «Urban Greening Paradox». Öffentliche Investitionen in Grünräume schaffen ein gemeinsames Gut: Sie kühlen Quartiere, fördern die Biodiversität und verbessern die Aufenthaltsqualität. In einem angespannten Wohnungsmarkt wird dieser Mehrwert jedoch vom Immobilienmarkt absorbiert. Am Ende verlieren jene ihren Platz im Quartier, für die das Grün mitgedacht war.

Grün wirkt nicht überall gleich. Entscheidend sind für Widmer der lokale Kontext, die Eigentumsverhältnisse, die Lage, die Verkehrsanbindung und der Anteil gemeinnütziger Wohnungen. Ihr Plädoyer: soziale Gerechtigkeit fest in Begrünungs- und Klimaanpassungsstrategien verankern, Grünprojekte am Nutzen für die lokale Bevölkerung ausrichten und gemeinsam mit ihr entwickeln.

Wohnungen, die jahrzehntelang an einer Autobahn lagen, liegen heute an einem Park: Katrin Gügler, Direktorin des Amts für Städtebau Zürich, stellte den Ueberlandpark in Schwamendingen vor. Die Einhausung hat zwei zuvor getrennte Quartierteile wieder verbunden und einen rund einen Kilometer langen Grünzug geschaffen. Grundlage bildeten ein städtebauliches Leitbild und ein Gestaltungsplan für die Entwicklung entlang des Parks. Der Zuwachs an Wohn- und Aufenthaltsqualität ist erheblich – und damit auch der Marktwert der Nachbarschaft. Neun der elf Baufelder im Umfeld des Parks gehören gemeinnützigen Bauträgerschaften. Das erleichtert laut Gügler eine sozialverträgliche Entwicklung: Genossenschaften können Erneuerungen etappieren, die Bewohnerschaft frühzeitig einbeziehen und dank grösserer Bestände Umzüge innerhalb des Quartiers ermöglichen.

Einen anderen Weg beschreibt Aurelia Winter vom Verein Grünes Gallustal. Das ursprünglich vom WWF St.Gallen initiierte Leitbild formuliert 14 Massnahmen: Grünverbindungen zwischen bestehenden Freiräumen, die Aufwertung versiegelter Flächen, mehr Bäume, eine biodiversere Gestaltung von Wohnumgebungen. Vorher-Nachher-Visualisierungen machen das Potenzial für Bevölkerung und Politik unmittelbar sichtbar. Mit der weiterentwickelten «Formel Siedlungsnatur» soll der Ansatz künftig auch anderen Schweizer Städten und Gemeinden offenstehen.

Politische Leitplanken bleiben entscheidend

Für das nächste ETH Forum Wohnungsbau kündigte Schlinzig das Thema inklusive Architektur an. Mit Beispielen wie der Holligerhof in Bern und dem Kultur- und Gemeinschaftsort CO*LAB in Edmonton gab er einen ersten Einblick. Im Mittelpunkt steht die Frage, wie Gebäude, Wohnungen und öffentliche Räume für Menschen mit unterschiedlichen körperlichen, sensorischen oder kognitiven Voraussetzungen zugänglich und nutzbar gestaltet werden können. Die Tagung machte deutlich: Eine sozialverträgliche ökologische Transformation des Wohnungsbaus braucht Bezahlbarkeit und Schutz vor Verdrängung als feste Bestandteile der Planung.